Как повлияет на рынок недвижимости строительство новых станций метро



Проблема транспортной доступности остается актуальной для жителей отдельных районов Киева и продолжает оказывать влияние на рынок недвижимости. «Метро на Троещину» уже стало городским мемом, причем единого видения решения проблемы у властей нет: то обсуждается возможность строительства новых станций, то возможность пустить на Троещину скоростной трамвай, аналогичный трамваю на Борщаговку. В качестве еще одной альтернативы высказывается предложение построить в Деснянском районе бизнес-парк, создав реверсивное движение и частично разгрузить дороги. Но строительство Киевской бизнес-гавани – проект столь неопределенный, как и метро на Троещину.

На этой неделе Domik.ua опубликовал ответ КП «Киевский метрополитен» на запрос о перспективах строительства новых станций и четвертой ветки метрополитена. В ближайших планах КП, помимо двух станций метро на Виноградаре, строительство первого этапа Подольско-Выгуровской ветки протяженностью около 20 км с 14 станциями и 1 депо. Новая ветка будет начинаться от станции метро «Вокзальная» и пройдет через Глубочицкую, Подольскую промзону, Рыбальский полуостров и Труханов остров до Радужного массива. По сути, выиграют от строительства этой части ветки только жители нового массива на Рыбальском полуострове, Радужного и Воскресенки. Большинству жителей Троещины до строительства второй очереди ветки по-прежнему придется добираться к метро наземным транспортом.

Читайте также: Новые станции киевского метро. Кому из жителей столицы повезет

Попробуем проанализировать, как строительство новых станций метрополитена скажется на рынке недвижимости и отдельных его сегментах.

Ситуация на вторичном рынке

10-15 лет назад перспектива строительства метро на Теремки была причиной не только активной застройки Голосеевского района, которая продолжается до сих пор, но и роста цен на квартиры рядом с будущими станциями. Это был период бурного роста всего рынка недвижимости. В 2017 году ситуация иная: вторичный рынок находится в состоянии глубокой стагнации и мало чувствителен к трендам, которые проявятся в перспективе 4-5 лет. До появления новых станций роста цен на квартиры в шаговой доступности к ним ждать не приходится – куда более актуальными будут такие факторы, как безопасность района, состояние отдельно взятых домов, их энергоэффективность и степень износа.

С появлением новых станция ситуация может измениться. Квартиры «возле метро» станут более привлекательными для аренды, это повлечет рост арендной платы, а следом за ним – и стоимости самих квартир . Однако рост стоимости уже не будет таким однозначным, как в 2005-2008 годах. В текущих реалиях покупатели, и арендаторы обращают все больше внимания на энергоэффективность домов, и старенькие «хрущевки», которыми застроена часть Радужного массива и Воскресенки, и где стоимость отопления равна половине арендной платы, не будут пользоваться спросом даже несмотря на близость к метро. Строительство метро на Троещину положительно скажется только на новостройках вторичного рынка, которых в этой части Левого берега пока немного. Зато их много на активно застраиваемом Рыбальском острове.

Читайте также: Сколько стоит аренда квартир в Киеве в январе 2018 года

Как изменятся цены на первичном рынке

Стоимость квадратного метра в районах, отдаленных от станций метро, самая низкая. Связано это с отдаленностью самих районов, плохим транспортным сообщением и неблагоприятной криминогенной ситуацией. Причем проблемы с транспортным сообщением для жителей Троещины и Виноградаря сохранятся и после того, как там построят и запустят метро. Перспективы Троещины в этом отношении несколько лучше – строительство метро будет осуществляться параллельно со строительством нового моста, что несколько упростит дорогу на Правый берег владельцам личного транспорта. А вот с Виноградаря, хоть он и на Правом берегу, у владельцев автомобилей по-прежнему остается 2 способа добраться в центр – через Оболонь и Нивки. От остальной части Правого берега массив отделен железнодорожным кольцом, и строительство новой дороги для его сообщения с центром пока даже не рассматривается.

Пока что квартиры в новостройках этих двух районов остаются самыми не дорогими, даже несмотря на грядущие перспективы метро. Это связано, во-первых, с тем, что здесь строится самое бюджетное жилье, а также с тем, что покупатели квартир, хоть и надеются, что рядом с их домом когда-то будет метрополитен, пока не готовы платить за туманные перспективы.

Ситуация может измениться, когда новые станции будут построены. Но только при условии развития, наряду с метро, социальной-бытовой, торговой инфраструктуры, благоустройства. Это актуально для бюджетных сегментов – премиальные новостройки могут находиться сколь угодно далеко от метро, на их цену это не влияет. К тому же, в районах, где появятся новые станции, таких новостроек не ожидается – большинство из них застраиваются домами и жилыми комплексами эконом , в лучшем случае, комфорт-класса .

Перспективным для застройки, с точки зрения появления новых станций метро, может стать Радужный массив, часть которого застроена старыми панельными хрущевками. Согласно принятому недавно ДПТ участка между бульваром Перова, улицами Сулеймана Стальского, Петра Вершигоры и проспектом Генерала Ватутина (Романа Шухевича), предусмотрена реновация там устаревшего жилого фонда и строительство новых объектов инфраструктуры. Учитывая близость водоемов и, по окончании строительства Подольско-Воскресенского моста, Правого берега, район вполне может составить конкуренцию Левобережному или Познякам как по привлекательности для покупателей, так и по ценам на квартиры.

Читайте также: Стоимость квадратного метра в строящихся новостройках экономкласса на Левом берегу Киева: полный обзор по районам

На этой неделе средняя стоимость квадратного метра квартир в Киеве продолжила снижаться как в гривнах, так и в долларах. Больше всего упали в цене квартиры в новых домах, в то время, как средняя цена квартир возле метро выросла. В доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве на этой неделе попал 16541 объект – на 5,2% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

20.02.2018

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

32972

-1,0%

+5,9%

С использованием аппроксимации

34127

-1,2%

+9,4%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1210

-0,8%

+3,3%

С использованием аппроксимации

1219

-0,2%

+3,0%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32509

-1,1%

+5,0%

С использованием аппроксимации

33434

-1,4%

+8,4%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1193

-0,9%

+2,5%

С использованием аппроксимации

1195

-0,4%

+2,2%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

40330

+1,1%

+8,9%

С использованием аппроксимации

41407

-1,0%

+10,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1480

+1,3%

+6,3%

С использованием аппроксимации

1479

0%

+4,3%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Воскресенке – пока еще одном из самых доступных массивов в Киеве:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Воскресенке :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,1%

-2,9%

+1,3%

Двухкомнатные

+1,6%

+3,8%

+2,8%

Трехкомнатные

-7,2%

-2,2%

-11,3%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

За последние полгода средняя цена квадратного метра квартир на Воскресенке снизилась на 1%. Как мы видим на графике, динамика разных сегментов отличается. Больше всего колебалась средняя цена однокомнатных квартир, при этом, они были и остаются самыми дорогими по цене квадратного метра и по итогам 6 месяцев подорожали на 1,3%. Упали в цене трехкомнатные квартиры, в течение полугода их стоимость тоже существенно колебалась.

Несмотря на то, что Воскресенка – массив достаточно большой, квартир там продается не так уж много, и даже незначительные изменения структуры предложения оказывают влияние на среднюю цену. В целом, ситуация по району типична для отдаленного и неудобно расположенного «спальника»: самые бюджетные однокомнатные квартиры продолжают пользоваться спросом, и цена на них кое-как держится, в то время, как трехкомнатные стремительно дешевеют, в том числе, из-за высокой стоимости коммунальных платежей.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Минский проспект, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 46,4 кв. м, жилая – 29,4, кухня – 6,8. Квартира расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $30 000 ($647/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Николая Закревского, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 55,7 кв. м, жилая – 29,4, кухня – 8,7. Квартира расположена на верхнем этаже 14-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $39 500 ($709/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Михаила Драгоманова, Дарницкий район, Позняки . Общая площадь квартиры – 66,4 кв. м, жилая – 38,6, кухня – 8. Квартира расположена на верхнем этаже 10-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $40 800 ($614/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018

А поделиться?